Co je klauzule o znovuzískání?
Ustanovení o opětovném nabytí odkazuje na ustanovení o pronájmu běžné v komerčních nemovitostech, které umožňuje pronajímateli ukončit nájemní smlouvu a ponechat si vlastnictví nemovitosti.
Klíčové způsoby
Jak funguje doložka o znovunabytí
Doložka o opětovném nabytí odkazuje na ustanovení ve smlouvě, které umožňuje prodávajícímu aktiva převzít aktivum zpět za určitých podmínek. Je běžnou součástí pronájmu komerčních nemovitostí, na rozdíl od pronájmů nemovitostí určených k bydlení. V takovém pronájmu dává doložka pronajímateli právo převzít nemovitost zpět do vlastnictví před uplynutím nájemní smlouvy. Podrobnosti doložky sjednávají pronajímatel a nájemce a jsou součástí nájemní smlouvy. Nejdůležitějším detailem doložky o opětovném nabytí je tzv. trigger – událost, která umožňuje pronajímateli iniciovat opětovné nabytí.
Ustanovení o přidělení a znovupřijetí
Běžným spouštěcím mechanismem je záměr nájemce převést nemovitost na třetí osobu prostřednictvím podnájmu. Z tohoto důvodu je doložka o opětovném nabytí úzce spjata s doložkou o postoupení nájemní smlouvy a obě jsou obvykle sjednávány společně. Pronajímatelé preferují ponechání znění doložky o opětovném nabytí neurčité, aby si mohli dovolit flexibilitu, když nájemce požádá o povolení k postoupení.
Pokud si podnik pronajímatele vede špatně a zamýšlí uzavřít, může se snažit pronajatou nemovitost pronajmout jinému podniku, než aby neplnil nájemní smlouvu s pronajímatelem. Pronajímatel by však typicky dal přednost zahájení nové nájemní smlouvy s novým podnikem přímo. Když první nájemce informuje pronajímatele o svém záměru převést nemovitost na nový podnik, může se pronajímatel rozhodnout pro uplatnění doložky o opětovném nabytí nájemní smlouvy.
Doložky o opětovném nabytí v procentuálních pronájmech
Druhý společný spouštěcí mechanismus vyplývá ze zájmu pronajímatele na tom, aby si nájemce udržel určitou úroveň příjmů. V procentuálním nájmu se pronajímatel a nájemce dohodnou na základním nájemném plus dodatečném procentu příjmů, které mají být zaplaceny pronajímateli. To může být pro nájemce výhodné, protože základní nájemné je obvykle nižší než tržní sazba a mezní nájemné je splatné pouze v případě, že se prodej povede dobře.
Procentuální pronájem umožňuje pronajímateli uplatnit doložku o opětovném nabytí, pokud příjmy nájemcovského podniku klesnou pod určitou úroveň. Jedná se o spouštěcí událost. V případě sdílené nemovitosti, jako je například nákupní centrum, pronajímatel nemovitost znovu získá v naději, že může přivést jiného nájemce s vyššími příjmy. To pomáhá pronajímatelovi dosáhnout zisku a může to přinést i další obchody pro ostatní nájemce pronajímatele.