Co je to leasing?
Nájemní smlouva je smlouva, která vymezuje podmínky, za nichž jedna strana souhlasí s pronájmem aktiva – v tomto případě nemovitosti – ve vlastnictví jiné strany. Zaručuje nájemci, známému také jako nájemce, užívání nemovitosti a pronajímateli (vlastníkovi nemovitosti nebo pronajímateli) zaručuje pravidelné platby po stanovenou dobu výměnou. Nájemce i pronajímatel čelí následkům, pokud nedodrží podmínky smlouvy. Nájemní smlouva je formou nehmotného práva.
Klíčové způsoby
Lease
Pochopení leasingu
Ne všechny nájemní smlouvy jsou koncipovány stejně, ale všechny mají některé společné rysy. Patří mezi ně výše nájemného, datum splatnosti nájemného, datum skončení nájemní smlouvy. Pronajímatel vyžaduje, aby nájemce podepsal nájemní smlouvu, čímž souhlasí s jejími podmínkami před obýváním nemovitosti.
Většina pronájmů bytových jednotek je standardních se stejnými podmínkami pro všechny nájemce. Pronájmy komerčních nemovitostí jsou na druhou stranu obvykle sjednávány v souladu s konkrétním nájemcem a obvykle trvají od jednoho do deseti let, přičemž větší nájemci mají často delší, složité nájemní smlouvy.
Pronajímatel a nájemce by si měli kopii nájemní smlouvy ponechat pro svou evidenci. To je zvláště užitečné, pokud a když vzniknou nějaké spory.
Zvláštní úvahy
Nájemníci, kteří potřebují vypovědět nájemní smlouvy, musí často vyjednávat se svými pronajímateli nebo vyhledat právního zástupce. V některých případech výpověď s určitou výpovědní lhůtou nebo propadnutí jistoty umožňuje nájemníkům vypovědět nájemní smlouvy bez dalších následků.
Některé nájemní smlouvy mají doložky o předčasném ukončení, které nájemcům umožňují ukončit smlouvy za konkrétního souboru podmínek (pracovní přemístění, strádání vyvolané rozvodem) nebo v případě, že jejich pronajímatelé neplní své smluvní závazky. Nájemce může být například schopen ukončit nájemní smlouvu, pokud pronajímatel neprovede včasné opravy nemovitosti.
Podmínky nájemní smlouvy nemohou porušovat státní nebo federální právo. Takže doložka, která umožňuje pronajímateli vstoupit do prostor kdykoliv bez předchozího upozornění nebo taková, která prostřednictvím soudní žaloby umožňuje pronajímateli vymoci více, než dovolují zákonné limity, není vymahatelná.
Diskriminace během procesu pronájmu je nezákonná.Pokud si myslíte, že jste byli v průběhu vyhledávání nebo přihlášky diskriminováni na základě vaší rasy, náboženství, pohlaví, rodinného stavu, národnostního původu, zdravotního postižení nebo věku, existují kroky, které můžete podniknout – například podat stížnost na Úřad pro spravedlivé bydlení a rovné příležitosti amerického ministerstva bydlení a rozvoje měst (HUD).
Chráněné skupiny
Určité skupiny lidí mají větší volnost v předčasném ukončení nájemních smluv. Hlavní z nich jsou příslušníci armády. Podle zákona o civilní podpoře ve službě mohou nájemní smlouvy zrušit, pokud obdrží příkazy v aktivní službě, které vyžadují, aby se přemístili na více než 90 dní.
Mnohé státy umožňují obětem domácího násilí porušit nájemní smlouvy bez negativních následků. Ke zneužití muselo dojít poměrně nedávno (obvykle v posledním roce) a nájemník by měl obvykle předložit nějakou formu důkazu, například soudní ochranný příkaz nebo policejní zprávu dokumentující násilí.
Některé státy také umožňují nájemcům, zejména starším dospělým, předčasně ukončit nájemní smlouvu kvůli zdravotnímu postižení, zdravotním potížím nebo zdravotním krizím, kvůli kterým je bydlení v současném domě neudržitelné. Obvykle se vyžaduje dopis od místního lékaře, nemocnice nebo jiného zdravotnického pracovníka, který zdravotní stav potvrzuje.
I lidé z těchto chráněných skupin musí pronajímateli písemně oznámit nejméně 30 dní předem, že chtějí nájemní smlouvu zrušit.
Pronájem-lámání v éře COVID-19
Koronavirem vyvolané odstávky a finanční těžkosti způsobily, že mnoho nájemců přemýšlí, zda se mohou vyvázat z nájemních smluv, aniž by byli kvůli pandemii penalizováni. Stručná odpověď zní ne. navzdory federálním a vystěhovacím moratoriím, pandemie nezbavuje nájemce smluvních závazků. I v éře COVID-19, pokud ukončíte nájemní smlouvu předčasně, jste stále zodpovědní za nájem až do data ukončení smlouvy.
Přesto mohou existovat polehčující okolnosti a výjimky. 3. srpna 2021 uložila Bidenova administrativa Centrum pro kontrolu nemocí doporučené šedesátidenní moratorium na vystěhování kvůli neplacení nájemného nebo bydlení v oblastech s vysokým výskytem varianty viru Delta. 26. srpna 2021 však Nejvyšší soud zrušil příkaz CDC, čímž moratorium na vystěhování v podstatě ukončil.
24. září 2021 Federální agentura pro financování bydlení (FHFA) oznámila, že Fannie Mae a Freddie Mac budou i nadále nabízet COVID-19 shovívavost majitelům nemovitostí s více rodinami. Takže pokud má váš pronajímatel hypotéku krytou Fannie nebo Freddie, půjčku FHA nebo úvěr VA, musí souhlasit s tím, že nebude vystěhovávat nájemníky pouze za neplacení nájemného, a umožnit flexibilitu v doplatcích.
Pronajímatelé, kteří ztratili hrozbu vystěhování, mohou být v těchto situacích shovívavější v tom, že pronajímateli pronájem přeruší.
Pokud chcete zrušit nájemní smlouvu kvůli finančním problémům, existují programy pomoci při pronájmu. Například federální program pomoci při mimořádných pronájmech dosud vyčlenil ze svého rozpočtu ve výši 47 miliard dolarů pouhé 3 miliardy dolarů. O způsobilosti a vyhledání místního programu pomoci nebo poradce se můžete dozvědět prostřednictvím consumerfinance.gov, webové stránky Úřadu pro finanční ochranu spotřebitelů (CFPB).
Druhy pronájmů
Nájemci, kteří pronajímají komerční nemovitosti, mají kromě pronájmů bytů k dispozici celou řadu typů pronájmů, z nichž všechny jsou strukturovány tak, aby přenášely větší odpovědnost na nájemce a poskytovaly pronajímateli větší počáteční zisk.
Jak fungují pronájmy?
Jaké výhody přinášejí pronajímatelům a nájemcům pronájmy?
Podepsání nájemní smlouvy poskytuje jak pronajímatelům, tak nájemcům jasné podmínky vymezující vztah a nájemní smlouvu. Tím se také zakládají práva a povinnosti každé zúčastněné strany. Nájemní smlouvy například poskytují oběma stranám strukturu v tom smyslu, že stanovují náklady spojené s pronájmem a dobu, po kterou je nájemní smlouva realizovatelná. To poskytuje oběma stranám stabilitu. Nájemní smlouva také dává oběma stranám jasné pochopení toho, co se stane, když jedna ze stran poruší nebo jde proti některé z podmínek stanovených v nájemní smlouvě.