Co je Occupancy Fraud?
Pojem podvod s obýváním odkazuje na formu hypotečního podvodu, ke kterému dochází, když dlužník lže o stavu obývání nemovitosti a uvádí, že bude obývána vlastníkem. Relativně běžné je, že se dlužníci dopouštějí podvodu s obýváním, aby získali lepší úrokové sazby ze svých hypoték. Je to proto, že věřitelé nabízejí nižší sazby za obydlí obývaná vlastníkem ve srovnání s investičními nemovitostmi. Dlužníci, kteří se dopustí podvodu s obýváním, mohou čelit vážným právním a finančním důsledkům.
Klíčové způsoby
Pochopení podvodu s přítomností
K podvodu s bydlením dochází, když dlužník klame věřitele o zamýšleném využití svých nemovitostí. Protože financování je levnější u obydlí obývaných vlastníky, může vlastník nemovitosti říci, že chce dům využívat jako hlavní bydlení, když ho ve skutečnosti plánuje pronajmout. Může se to stát i v opačné situaci. Při podvodu s obráceným bydlením si dlužník koupí dům jako investiční nemovitost, pak uvede výnosy z pronájmu jako příjem, aby splnil podmínky pro hypotéku. Místo pronájmu domu však dlužník obývá dům jako hlavní bydlení.
Když dojde k podvodu s obsazením, nejsou banky za riziko náležitě odškodněny. Věřitelé obvykle účtují vyšší sazby u hypoték na obydlí bez vlastníka kvůli vyšším mírám delikvence, které jsou s nimi spojeny. Míry delikvence bývají nižší u nemovitostí obývaných vlastníkem, protože dlužníci nechtějí přijít o vlastní bydlení. Stigma spojené se ztrátou investiční nemovitosti je často mnohem nižší, protože ztráty lze odepsat pro daňové účely.
Tento typ hypotečních podvodů je mezi menšími investory poměrně běžný. Například lidé, kteří obracejí domy, a ti, kteří využívají platformy pro sdílení domů, jako je Airbnb, se podvodů s obsazením dopouštějí mnohem pravidelněji než realitní investoři většího rozsahu, kteří za rok nakoupí více nemovitostí.
Během finanční krize v roce 2020 se zvýšily všechny typy podvodů s hypotékami, přičemž riziko podvodů s obsazeností vzrostlo v roce 2021 o 5,6% oproti předchozím letům.
Co se tedy stane s dlužníky, kteří lžou o užívání nemovitosti a jsou pak odhaleni? Lži při žádostech o hypotéku jsou považovány za bankovní podvod. V případě odsouzení mohou vyvolat přísné finanční postihy, trestní stíhání, a dokonce i pobyt ve vězení. Za prvé, věřitelé mohou zavolat půjčku a požadovat okamžité splacení celého zůstatku hypotéky. Pokud si to dlužníci nemohou dovolit nebo odmítají zaplatit, věřitel obvykle přistoupí k zabavení nemovitosti. To obvykle zničí původní plány dlužníků. V případech zahrnujících několikanásobné zkreslení mohou věřitelé případ postoupit také FBI.
Podvod při obsazení je trestný čin a v některých případech může vést až k trestu odnětí svobody.
Zvláštní úvahy
Podvod s bydlením vyžaduje úmysl klamat. Pronajímání nemovitosti, na kterou byla hypotéka získána jako na dům obývaný vlastníkem, však není vždy trestným činem. Obecně platí, že k prokázání úmyslu dům obývat stačí pouhý pobyt v nemovitosti po dobu jednoho roku nebo déle. V každém případě by se dlužníci měli vždy před pronájmem nemovitostí obývaných vlastníkem nájemníkům poradit se svými poskytovateli hypoték. To je nejlepší způsob, jak se vyhnout náhodnému spáchání podvodu s bydlením.
Existuje také několik dalších situací, kdy se pronájem nemovitosti obývané vlastníkem po méně než jednom roce obvykle nepovažuje za podvod s obýváním. Nejočividnějším případem je situace, kdy zaměstnanecká situace vyžaduje, aby se vlastník nemovitosti přestěhoval někam jinam. Vystěhovalci, kteří dočasně pracují v cizích zemích, mají často povoleno pronajímat své domy během jejich nepřítomnosti. Další možností je oženit se nebo se nastěhovat k příteli nebo přítelkyni.
Ale co bydlení, které koupíte pro své dítě – je to stále považováno za investici do nemovitosti? Záleží na tom. Pokud vaše dítě splácí hypotéku, ale není uvedeno na žádosti o hypotéku, dokumentech a titulu, je to stále považováno za investici do nemovitosti, takže nakonec budete platit vyšší úrokovou sazbu.
Pokud se odstěhuji ze svého majetku, spáchal jsem podvod s obsazeností?
To záleží na vašem původním záměru, kdy jste hypotéku získali, a na důvodech stěhování z nemovitosti. Pokud jste oprávněně zamýšleli nemovitost využívat jako primární bydlení a krátce po uzavření (tj. necelý rok) jste ji přestali využívat kvůli okolnostem, které jste nemohli ovlivnit – například povýšení ze státu – pak jste se podvodu s obsazením nedopustili.
Jaké jsou sankce za spáchání podvodu při přepadení?
Tresty za spáchání podvodu s obsazením se mohou lišit. Váš věřitel může odvolat půjčku nebo zabavit dotyčnou nemovitost. Můžete být vyšetřován FBI a pokud zjistí, že jste se dopustil podvodu s obsazením vícekrát, můžete dostat pokutu v řádu několika tisíc dolarů. Po spáchání podvodu s obsazením se může stát nemožným získat hypotéku na nové nemovitosti, a to i takové, které legitimně hodláte používat jako primární bydlení.
Jak nahlásím podezření z podvodu při obsazení?
Pokud víte, kdo je věřitelem nemovitosti, můžete se na něj obrátit přímo a podezření na podvod nahlásit. Můžete se také obrátit na místní kancelář FBI a podezření na podvod s obýváním nahlásit.
The Bottom Line
Věřitelé účtují nižší sazby zamýšleným vlastníkům-nájemcům než investorům, protože u investorů je větší pravděpodobnost platební neschopnosti. I když je spoření peněz lákavé, nedopouštějte se podvodů s obsazením, nebo můžete skončit tak, že o svůj majetek přijdete kvůli exekuci nebo ho vyšetří, pokutuje nebo uvězní FBI.