Co je právo na vykoupení?
Právo na splacení umožňuje fyzickým osobám, které nesplatily hypotéku, získat zpět svou nemovitost zaplacením dlužné částky (plus úrok a penále) před zahájením procesu zabavení nemovitosti, nebo v některých státech i po prodeji zabaveného nemovitosti (za cenu zabavení nemovitosti plus úrok a penále).
Klíčové způsoby
Pochopení práva na vykoupení
Když jedinec získá hypotéku na koupi domu, slouží jako zástava za úvěr samotný dům. To znamená, že majitel domu ztrácí vlastnictví domu, pokud nesplácí své splátky. Mnoho hypotečních směnek obsahuje právo na exekuci, které popisuje schopnost věřitele převzít nemovitost do vlastnictví prostřednictvím právního procesu zvaného exekuce a nastiňuje podmínky, za kterých má věřitel právo na exekuci. (Právo na exekuci upravují i státní a národní zákony.)
Pokud majitelé nemovitostí nesplácejí své hypoteční splátky, věřitelé se mohou dovolávat svého práva na zabavení nemovitosti. Věřitelé musí dodržovat konkrétní postupy, aby bylo zabavení nemovitosti legální. Nejprve musí dlužníkovi podat oznámení o prodlení s tím, že je upozorněn na skutečnost, že je jejich úvěr v prodlení se zmeškanými splátkami. Majitel nemovitosti má pak zpravidla stanovenou dobu na to, aby uhradil případné zmeškané splátky a vyhnul se zabavení nemovitosti. Pravděpodobně bude také povinen uhradit kromě případného nesplaceného zůstatku i poplatky za pozdní splátky. Tuto dobu mohou také využít k boji proti zabavení nemovitosti, pokud se domnívají, že věřitel ve skutečnosti nemá právo nemovitost zabavit.
Pokud je nemovitost nakonec zabavena, věřitel nemovitost zpravidla prodá, aby získal zpět peníze, o které při půjčce přišel. Právo na splacení dává hypotečním úvěrům možnost získat zpět svou nemovitost a zabránit tomu, aby se uskutečnil prodej na základě zástavy, nebo v některých případech dokonce zpětně odkoupit svou nemovitost poté, co k prodeji došlo.
Schopnost uplatnit právo na vykoupení a také to, jak dlouhá je doba vykoupení, se stát od státu liší.
Jak lze uplatnit právo na vykoupení
Právo na odkup lze uplatnit v časovém rámci zvaném lhůta pro odkup, což může být před uzavřením aukce nebo někdy po jejím skončení. Každý stát umožňuje dlužníkům uplatnit svá práva na odkup před uzavřením řízení o propadnutí. Mnoho států také umožňuje uplatnit právo na odkup po uzavření prodeje, což se nazývá zákonné právo na odkup. V tomto případě se pravidla splácení mohou lišit od splacení veškerého nesplaceného dluhu, který existoval před prodejem, a mohou jen požadovat zaplacení ceny za uzavření plus další poplatky a sankce.
Navzdory možnosti uplatnit právo na splacení před uzavřením zástavy mají dlužníci tendenci uplatnit právo na splacení po uzavření zástavy pouze tehdy, pokud tak vůbec učiní. Důvodem je skutečnost, že dlužníci, kteří již mají dostatek finančních prostředků na pokrytí nákladů na splacení celého nesplaceného dluhu plus další poplatky, pravděpodobně vůbec nepropadli platební neschopnosti.
Jak právo na vykoupení pomáhá dlužníkům
Teoreticky může právo na splacení pomoci hypotečním dlužníkům zůstat v jejich domovech. Ve skutečnosti se však právo na splacení pravidelně neuplatňuje, protože většina dlužníků v prodlení nemá možnost přijít s velkými částkami hotovosti, které jsou k uplatnění tohoto práva potřeba.
Je však možné, aby se dlužník za určitých okolností dostal do zisku, když uplatní právo na splacení po exekučním prodeji. Nemovitost by se v exekuční aukci mohla prodat pod svou tržní hodnotou. Pokud stát dlužníka umožní uplatnit právo na splacení po takovém prodeji, mohl by dlužník potenciálně převzít zpět vlastnictví. Dlužník by splatil exekuční prodejní cenu plus dodatečné poplatky, které by mohly být nižší než dluh z hypotéky. Pak by mohl dům dále prodat za tržní hodnotu nebo nad ní a rozdíl si ponechat jako zisk. To by nefungovalo v každém státě; za určitých okolností by zákonné právo na splacení mohlo stále vyžadovat úplné splacení dluhu spíše než exekuční prodejní cenu.