Co je nájemní strop?
Termín „strop nájemného“ se vztahuje k maximální výši nájemného, které může pronajímatel nájemci účtovat. Stropy nájemného jsou formou regulace nájemného a jsou obvykle stanoveny zákonem, který omezuje, jak vysoko může nájemné v daném čase ve stanovené oblasti jít. Limity jsou navrženy tak, aby chránily nájemce tím, že zabrání pronajímatelům předražovat jejich nemovitosti.
Někteří lidé se domnívají, že stropy nájemného mají za následek snížení množství dostupného bydlení, protože pronajímatelé nejsou ochotni pronajímat svou nemovitost za nízkou cenu a místo toho se rozhodli přestavět své bytové domy na bytové domy.
Klíčové způsoby
Pochopení stropů nájemného
Kontrola nájemného platí ve Spojených státech od počátku 20. století jako způsob, jak ochránit veřejnost před nedostatkem bytů a vysoce nadsazenými cenami nájemného. Zákony o kontrole nájemného jsou dodnes uzákoňovány místními vládami a v některých případech i státy. Zahrnují několik klíčových aspektů toho, jak se nakládá s nájemními nemovitostmi, včetně toho, kolik nájemní pronajímatelé mohou účtovat svým nájemníkům, a také částku, o kterou mohou zvýšit toto nájemné a kdy to lze provést.
Pronajímatelé musí zaregistrovat své nemovitosti prostřednictvím místní komise pro regulaci nájemného předložením pravidelných kotoučů nájemného v oblastech, kde zákon platí. Rada pro regulaci nájemného určuje maximální výši nájemného na základě lokality, velikosti a stavu nemovitosti, spolu s dalšími relevantními informacemi, jako je stav ekonomiky. Rada také rozhoduje o míře přípustného zvýšení – pokud k němu došlo – každý rok.
Zákony o regulaci nájemného – včetně vymáhání horní hranice nájemného – se výrazně uplatňují v hustě obydlených oblastech, kde je nájemné vysoké a dostupné bydlení je vzácné nebo těžko dostupné. Jak je uvedeno výše, tyto zákony mají pomoci udržet bydlení dostupné pro nájemníky – zejména pro lidi s nízkými až středními úrovněmi příjmů, lidi s pevným příjmem, starší dospělé a lidi s různými schopnostmi.
Tyto zákony však nejsou prosazovány jednotně v celých Spojených státech. Ve skutečnosti pouze 182 místních vlád má zákony o regulaci nájemného se stropy na nájemné – všechny z nich jsou v Kalifornii, New Yorku, New Jersey, Marylandu a Washingtonu, D.C. Oregon uzákonil celostátní zákon o regulaci nájemného v roce 2019 – první stát, který tak učinil. Třicet sedm států ve skutečnosti zakazuje svým obcím přijímat zákony o regulaci nájemného.
Zvláštní úvahy
Mnoho ekonomů zpochybňuje účinnost stropů nájemného. Uvádějí, že tyto zákony nemají žádný účinek, pokud je rovnovážná cena pod stropem. Pokud je však strop stanoven pod rovnovážnou úrovní, pak se vytváří ztráta mrtvé váhy. K tomu dochází, když nabídka a poptávka nejsou v rovnováze. Další problémy vznikají v podobě černých trhů, doby vyhledávání a poplatků.
Hodně se diskutuje o tom, zda jsou stropy nájemného a regulace nájemného efektivní – na jedné straně pomáhají udržet bydlení cenově dostupné, na druhé straně se někteří ekonomové domnívají, že odrazují od investic.
Ekonomové jsou poměrně jednotní v závěru, že regulace nájemného je destruktivní a koliduje s konceptem volných trhů. V anketě 41 předních ekonomů z roku 2012, kterou provedla Iniciativa Chicagské univerzity pro globální trhy, 81% respondentů nesouhlasilo nebo silně nesouhlasilo s tím, že „místní nařízení, která omezují zvyšování nájemného u některých nájemních bytových jednotek, například v New Yorku a San Francisku, měla v posledních třech desetiletích pozitivní dopad na množství a kvalitu široce dostupného nájemního bydlení ve městech, která je využívala“
Výhody a nevýhody nájemních stropů
Výhody
Nájemné je v některých velkých městech často velmi vysoké. Například New York City má jedny z nejdražších nemovitostí ve Spojených státech, takže si lidé nájemné téměř nemohou dovolit. Místní samosprávy mohou zakročit a pokusit se tuto situaci napravit – zejména pro obyvatele, kteří si nemohou dovolit byty za tržní ceny.
Stropy nájemného a další formy regulace nájemného mohou chránit zájmy nájemců, kteří by jinak mohli být nuceni platit vysoké nájemné účtované bezohlednými pronajímateli. Zákony o nájemném také podle Brookings Institute chrání nájemce s nízkými příjmy, kteří si vytvořili „kapitál specifický pro danou čtvrť, jako je síť přátel a rodiny, blízkost zaměstnání nebo děti zapsané do místních škol“, které by jinak mohlo náhlé zvýšení nájemného vytlačit.
Nevýhody
Umělé snižování cen prostřednictvím stropů nájemného však zvyšuje poptávku po nemovitostech se stropy nájemného, a tím snižuje dostupnou nabídku. To proto, že strop nájemného zvyšuje počet lidí, kteří jsou skutečně schopni za byty zaplatit.
Jak je uvedeno výše, stropy nájemného mohou také vést k černým trhům. Pokud budoucí nájemník nabídne, že zaplatí například 100 až 150 dolarů navíc za nájem, může být schopen přeskočit pořadník na byt s regulovaným nájemným. Jediný háček: Nájemné navíc by se platilo zvlášť v hotovosti, takže zůstává mimo účetnictví.
Ekonomové také říkají, že regulace nájemného odvádí nové investice, které by jinak směřovaly do nájemního bydlení a zelenějších pastvin – ekologičtějších z hlediska potřeb spotřebitelů. Domnívají se, že to vede ke zhoršování stavu bydlení, menšímu počtu oprav a menší údržbě. Když se odstraní regulace nájemného, zvýší to také hodnoty nemovitostí bez regulovaného nájemného.