Co je podnájem?
Podnájem je opětovný pronájem nemovitosti stávajícím nájemcem nové třetí straně za část stávající nájemní smlouvy nájemce. Podnájemní smlouva může být také označována jako podnájem.
Podpronájem může nebo nemusí být povolen v podmínkách původního nájmu a může podléhat dalším omezením ze strany jurisdikce. I když je podnájem povolen, původní nájemce stále odpovídá za závazky uvedené v nájemní smlouvě, jako je placení nájemného každý měsíc.
Klíčové způsoby
Jak funguje podnájem
Nájemní smlouva je smlouva mezi vlastníkem nemovitosti a nájemcem, která na nájemce převádí jeho práva na výlučné vlastnictví a užívání nemovitosti na sjednanou dobu. Nájemní smlouva uvádí dobu trvání smlouvy a výši nájemného nájemce. Z právního hlediska se za nájem považuje zákonné právo nájemce vlastnit nemovitost. K dalšímu nájmu dochází, když nájemce převádí část svého zákonného nájmu na třetí osobu jako nového nájemce.
Podnájem lze zřídit, pokud to nezakazuje původní nájemní smlouva. Ve většině případů však musí být vlastník informován a musí schválit jakékoli ujednání o podnájmu vytvořené nájemcem. Kontrola nad procesem podnájmu by mohla být vepsána do původní nájemní smlouvy tak, aby vlastník měl určitou kontrolu nad tím, kdo užívá a/nebo obývá jejich majetek.
Nájemce, který pronajímá nemovitost, musí být srozuměn s tím, že podnájem ho nezbavuje závazků z původního nájemního vztahu. Nájemce je odpovědný za placení nájemného a za opravy nebo škody na nemovitosti. To znamená, že pokud nový podnájemník neplatí nájemné po dobu tří měsíců, původní nájemce, který pronajímal nemovitost dále, je odpovědný pronajímateli za dlužnou částku nájemného a případné poplatky z prodlení. Pronajímatel je zase odpovědný původnímu nájemci za nezaplacené nájemné.
Subleasing a státní zákony
Právo nájemce na podnájem ovlivňují zákony mnoha států a místních obcí. Tyto zákony mohou umožnit jednotlivci podnájem za určitých podmínek i v případě, že to jeho smlouva s pronajímatelem zakazuje. Například v New Yorku má nájemce, který bydlí v budově se čtyřmi a více bytovými jednotkami, právo na podnájem, pokud s tím pronajímatel souhlasí – nebo pokud podnájem odmítnou z nepřiměřených důvodů, jakékoli ustanovení o pronájmu, které omezuje právo nájemce na podnájem, je neplatné z důvodu veřejného pořádku.
Při podnájmu je standardní, že na nájemní smlouvě je uvedeno pouze jméno původního nájemce – i když podnájemník platí pronajímateli přímo.
Příklad podnájmu
Vzhledem k tomu, že nájem je zpravidla na předem stanovenou dobu, mohou nastat situace, které původnímu nájemci komplikují nebo znemožňují dobu nájmu dokončit. Například pokud si nájemce pronajímá byt v Chicagu s nájemní smlouvou na 12 měsíců a během čtvrtého měsíce tento nájemce obdrží pracovní nabídku v Bostonu, může se nájemce rozhodnout, že byt na zbývajících osm měsíců dále pronajme jinému nájemci. Podnájem znamená, že původní nájemce může práci přijmout a přestěhovat se a nemusí platit drahé poplatky za to, aby se z nájmu vyvázal nebo platil nájem za dva byty.
Pronajímatel z toho má také prospěch, protože obdrží všech 12 splátek nájemného a ušetří si náklady a námahu při hledání náhradního nájemníka. Podnájemní smlouva také znamená, že původní nájemník si ponechá podíl na bytě. Pokud se tedy původní nájemník rozhodne přestěhovat zpět do Chicaga, může být schopen obnovit nájemní smlouvu na svůj starý byt.