Co je to půjčovatel Takeout?
Termínem takeout lender se rozumí finanční instituce, která poskytuje dlouhodobé hypoteční úvěry na určité typy nemovitostí. Takeout lenders jsou obvykle velké finanční konglomeráty, jako jsou pojišťovny nebo investiční společnosti, spíše než tradiční banky a poskytovatelé hypotečních úvěrů. Takeout lenders často poskytují financování pro velké projekty. Tento typ hypotéky, který se obvykle nazývá takeout loan, nahrazuje prozatímní financování, jako je například stavební nebo překlenovací úvěr.
Klíčové způsoby
Jak fungují půjčovatelé Takeout
Tradiční dlužníci musí požádat o hypotéku a získat na ni nárok, než dostanou klíče od svých domovů. Trochu jinak to ale funguje u developerů a vlastníků větších staveb, jako jsou bytové domy, komplexy pro více rodin a další komerční nemovitosti (CRE), jako jsou lékařské ordinace a retailové projekty.
Většina developerů začíná s kusem pozemku ještě před zahájením stavby. Stejně jako ostatní vlastníci nemovitostí obvykle nemají peníze na financování stavebních nákladů. Tito dlužníci často dostávají krátkodobé půjčky, které jim umožňují uhradit stavební náklady, včetně dodávek a dodavatelů. Tyto půjčky jsou spojeny s vysokými úrokovými sazbami a krátkodobými splátkovými závazky. Obvykle musí dlužník zaplatit věřiteli balónkovou splátku, což znamená, že půjčka je splatná v plné výši, jakmile je stavba dokončena.
Finanční konglomeráty, jako jsou pojišťovny a investiční společnosti, jsou nejčastěji využívány pro půjčky, protože tyto instituce mají potřebný kapitál, zaměstnance a strukturu, která jim umožní financovat tak velký úvěr.
Poskytovatelé půjček odkupujících nemovitosti nahrazují krátkodobé poskytovatele půjček, jako jsou banky nebo spořitelny a úvěry, poskytováním trvalých dlouhodobých půjček. Tyto subjekty obvykle považují nemovitosti, na které poskytují hypotéky, za investice. Poskytovatelé půjček odkupujících nemovitosti očekávají, že na nemovitostech, které financují, vydělají tím, že získají hypoteční splátky a úroky. Tito poskytovatelé půjček mohou mít dokonce nárok na část nájemného, které dlužníkovi platí jejich nájemci, pokud je nemovitost pronajata. Dostávají také určité procento z kapitálových zisků, pokud a kdy je nemovitost nakonec prodána.
Příklad půjčky Takeout
Úvěroví věřitelé umožňují stavebním společnostem splácet krátkodobé stavební úvěry. Řekněme, že realitní developer jménem Acme Development chce postavit bytový komplex na pozemku, který koupil v opravdu skvělé lokalitě. Developer si od banky vezme stavební úvěr na 10 milionů dolarů. Tento úvěr umožňuje společnosti Acme nakupovat materiál, platit svým dodavatelům a hradit veškeré další výdaje spojené s výstavbou nového bytového domu.
Stejně jako u většiny tradičních bank musí být úvěr splacen po dokončení stavby. Protože však staveniště nemůže vykázat zisk a ještě si neuvědomilo svou plnou hodnotu, účtuje si banka za úvěr úrok ve výši 9,5%, což je vysoká sazba.
Po dokončení stavby může společnost Acme Development jít za poskytovatelem půjčky s dlouhodobým úvěrem s výhodnějšími podmínkami, jako je například 30letá hypotéka s budovou jako zástavou. Společnost může získat nižší sazbu ve výši 4% a použít peníze z 30leté hypotéky na splacení 18měsíčního úvěru, který financoval stavbu.
Poskytovatel úvěru může společnosti Acme inkasovat splátky hypotéky a úroky z úvěru, a pokud je to uvedeno ve smlouvě, může také inkasovat část nájemného a také procento z rozdílu mezi prodejní cenou nemovitosti a náklady na její výstavbu v okamžiku, kdy společnost budovu prodá.