Co je to uzavření zombie?
Zombie exekuce nastává, když je dům ponechán neobsazený majiteli domů, kteří nesplatili hypotéku a buď se nesprávně domnívají, že se musí po obdržení oznámení o exekuci okamžitě vystěhovat, nebo se rozhodnou nemovitost opustit z jiných důvodů.Obvykleji je bývalý scénář, kdy se majitel mylně domnívá, že za nemovitost je nyní zodpovědný věřitel, který ji zabavuje, i když majitelé domů stále drží vlastnické právo k nemovitosti.
Například řekněme, že majitel nemovitosti nesplatí hypotéku a opustí svou nemovitost a věřitel nedokončí proces zabavení, takže vlastnické právo stále drží původní majitel nemovitosti. Nemovitost se stane na delší dobu neobydlenou a o trávník, příjezdovou cestu atd. není postaráno. V důsledku toho stav nemovitosti chátrá, což vytváří obavy o bezpečnost a vede ke vzhledu, který může snížit hodnotu nemovitosti v okolní obci.
Klíčové způsoby
Jak funguje zabavení zombie
Zombie exekuce je důsledkem nepochopení procesu exekuce majitelem domu. Během typické exekuce si majitelé domu všimnou instituce, která drží nesplácenou hypotéku, že dům vstupuje do exekuce.
Po vydání tohoto oznámení následuje nařízená čekací lhůta, během níž mohou majitelé nemovitosti vytáhnout dům z exekuce zaplacením vysoké paušální částky. Požadovaná platba se může pohybovat od několika doplatků až po celkovou částku, kterou majitelé nemovitosti dluží v prodlení nebo celý zůstatek hypotéky.
Dokud neproběhne exekuce, zůstává vlastníkovi domu vlastnické právo k nemovitosti. Pokud majitelé domu nezaplatí paušální částku, proces pokračuje a soud rozhodne, že dům patří věřiteli. Teprve po tomto okamžiku se dům právně stává majetkem věřitele, takže majitelé domu musí nemovitost vyklidit.
Ve čtvrtém čtvrtletí roku 2020 vzrostly exekuce zombie na 3,8% ze všech exekucí, ale celkově se podle ATTOM Data Solutions od roku 2016 snížily o více než polovinu.
Někdy se věřitel rozhodne, že exekuci nedokončí – jedním z důvodů může být to, že je příliš drahé platit za opravy a zpětné daně z nemovitosti, které jsou dlužné z nemovitosti. Věřitel si nevezme vlastnické právo k domu, ale není povinen o tom informovat majitele domu. Za těchto okolností – když titul domu v exekuci zombie zůstává na jméno původního majitele domu (který si často neuvědomuje, že exekuce nebyla dokončena) – je známý jako titul zombie.
Jak Zombie Foreclosures dopad majitelé domů
Zombie exekuce eskaluje špatnou situaci – nesplácení hypotéky – což z ní dělá problém pro celou čtvrť, nejen pro majitele domu. Majitel domu, který opustí nemovitost po obdržení oznámení o exekuci, opouští nemovitost, aniž by pochopil právní a finanční důsledky oznámení nebo jejich jednání.
Majitel zombie exekuce je pravděpodobně stále zodpovědný za údržbu, údržbu, poplatky asociace vlastníků domů (HOA) a daně z nemovitosti. Tyto požadavky nekončí jen proto, že někdo opustil svůj domov. Nakonec by se místní úřady mohly pokusit vymáhat nezaplacené daně z nemovitosti nebo poplatky nebo účtovat vlastníkovi výdaje za údržbu.
Majitelé domů, kteří nesplatili hypotéku a čelí exekuci, by měli zůstat v rezidenci, dokud nedorazí úřední oznámení o vyklizení. Poté by měli sledovat, zda titul nemovitosti již není na jejich jméno.
Co znamená „Zombie Foreclosure“?
Zombie exekuce se týká incidentu, kdy je majiteli domu předloženo nevyřízené oznámení o exekuci a opustí svůj dům dříve, než je to právně nutné. Protože proces exekuce může být dlouhý, majitelé domu jsou stále zodpovědní za daně a pojištění domu. Pokud majitel opustí svůj dům a stane se z toho zombie exekuce, často to znamená, že dům může zchátrat.
Kde se Zombie propadnutí děje?
K zabavení majetku může dojít v jakémkoli státě, ale k zabavení majetku zombie často dochází v komunitách s nižšími příjmy. Podle zprávy společnosti ATTOM Data Solutions za 1. čtvrtletí 2022 jsou středozápad a severovýchod domovem států s nejvíce zabavenými nemovitostmi zombie.
Proč se jim říká Zombie Foreclosures?
Protože k zabavení nemovitosti zombie dochází poté, co majitel nemovitosti obdrží oznámení o prodlení. Toto papírování je začátkem zabavení nemovitosti. Pokud majitelé hypotéky opustí nemovitost dříve, než ji banka zabaví, může nemovitost zůstat delší dobu neobsazená a často upadne do havarijního stavu.