Co je zlevněný peněžní tok po zdanění?
Metoda diskontovaných peněžních toků po zdanění je přístup k oceňování investice na základě vyhodnocení množství vygenerovaných peněz a zohlednění nákladů na kapitál spolu s platnou mezní daňovou sazbou.
Diskontovaný peněžní tok po zdanění se podobá jednoduchému diskontovanému peněžnímu toku (DCF), zde jsou však zohledněny i daňové dopady.
Klíčové způsoby
Pochopení zlevněných peněžních toků po zdanění
Účelem diskontní analýzy je odhadnout peníze, které by investor získal z investice, upravené o časovou hodnotu peněz. Časová hodnota peněz předpokládá, že dnešní dolar má zítra větší hodnotu než dolar, protože může být investován. Jako taková je analýza DCF vhodná v každé situaci, kdy člověk platí peníze v současnosti s očekáváním, že v budoucnu dostane více peněz.
Přístup diskontovaných peněžních toků po zdanění se většinou používá při oceňování nemovitostí k určení, zda konkrétní nemovitost bude pravděpodobně dobrou investicí. Investoři musí při použití této oceňovací metody zvážit odpisy, daňové pásmo účetní jednotky, která bude nemovitost vlastnit, a případné platby úroků. Jedná se o výpočet čistých peněžních toků z nemovitosti po započtení daní a finančních nákladů za každý rok. Peněžní tok je diskontován požadovanou mírou návratnosti investora, aby se zjistila současná hodnota peněžních toků po zdanění. Pokud je současná hodnota peněžních toků po zdanění vyšší než náklady na investici, pak se investice může vyplatit.
Vzhledem k tomu, že diskontovaný peněžní tok po zdanění se vypočítává po zdanění, i když se nejedná o skutečný peněžní tok, musí se pro stanovení daňové zátěže použít odpisy. Odpisy jsou nepeněžní výdaje, které snižují daně a zvyšují peněžní tok. Obvykle se odečítají od čistého provozního zisku, aby se odvodil čistý příjem po zdanění, a pak se připočítávají zpět, aby odrážely pozitivní dopad, který mají na peněžní tok po zdanění.
Diskontované peněžní toky a ziskovost po zdanění
Diskontovaný peněžní tok po zdanění lze použít k výpočtu indexu ziskovosti, tedy poměru, který hodnotí vztah mezi náklady a přínosy navrhovaného projektu nebo investice. Index ziskovosti neboli poměr přínosů a nákladů se vypočítá vydělením současné hodnoty diskontovaného peněžního toku po zdanění náklady na investici.
Zásadním pravidlem je, že projekt s poměrem indexu ziskovosti rovným nebo vyšším než jedna je potenciální ziskovou investiční příležitostí. Jinými slovy, pokud se současná hodnota peněžního toku po zdanění rovná nebo je vyšší než náklady na projekt, může stát za to projekt uskutečnit.
Další úvahy
Vzhledem k tomu, že existuje několik různých metod oceňování investic do nemovitostí a každá z nich má své nedostatky, neměli by se investoři při rozhodování spoléhat pouze na diskontované peněžní toky po zdanění. Chcete-li hodnotu nemovitosti zkoumat z více hledisek, můžete využít i další metody oceňování nemovitostí, jako je nákladový přístup, srovnávací přístup prodeje (SCA) a příjmový přístup.
Diskontovaný peněžní tok po zdanění se také používá k výpočtu jednoduché doby návratnosti a diskontované doby návratnosti investice, což umožňuje investorovi určit dobu, po kterou by projekt získal zpět počáteční částku, která do něj byla investována.