Jaká je míra kapitalizace?
Míra kapitalizace (také známá jako limitní sazba) se ve světě komerčních nemovitostí používá k označení míry návratnosti, která se očekává u investice do nemovitosti.
Tato míra se vypočítá na základě čistého výnosu, který má nemovitost podle očekávání generovat, a vypočítá se vydělením čistého provozního výnosu hodnotou majetku a vyjádří se v procentech. Slouží k odhadu potenciálního výnosu investora z jeho investice na realitním trhu.
Sazba stropu může být sice užitečná pro rychlé srovnání relativní hodnoty podobných realitních investic na trhu, ale neměla by být používána jako jediný ukazatel síly investice, protože nebere v úvahu mimo jiné pákový efekt, časovou hodnotu peněz a budoucí peněžní toky ze zkvalitnění nemovitostí.
Klíčové způsoby
Míra kapitalizace
Pochopení míry kapitalizace
Sazba stropu je nejpopulárnějším měřítkem, pomocí kterého se posuzují investice do nemovitostí z hlediska jejich ziskovosti a výnosového potenciálu. Sazba stropu jednoduše představuje výnos nemovitosti v časovém horizontu jednoho roku za předpokladu, že nemovitost je koupena v hotovosti a ne na úvěr.
Vzorec pro míru kapitalizace
Pro výpočet míry kapitalizace existuje několik verzí. V nejpopulárnějším vzorci se míra kapitalizace investice do nemovitosti vypočítá vydělením čistého provozního výnosu nemovitosti (NOI) aktuální tržní hodnotou. Matematicky
Míra kapitalizace = čistý provozní příjem / aktuální tržní hodnota
kde,
Čistý provozní výnos je (očekávaný) roční výnos vytvořený majetkem (jako nájemné) a dospěje se k němu odečtením všech výdajů vynaložených na správu majetku. Tyto výdaje zahrnují náklady vynaložené na pravidelnou údržbu objektu a také daně z nemovitosti.
Aktuální tržní hodnota aktiva je současná hodnota nemovitosti podle převládajících tržních kurzů.
V jiné verzi se údaj vypočítá na základě původních kapitálových nákladů nebo pořizovacích nákladů nemovitosti.
Kapitalizační sazba = čistý provozní příjem / nákupní cena
Druhá verze však není příliš populární ze dvou důvodů. Zaprvé dává nereálné výsledky pro staré nemovitosti, které byly zakoupeny před několika lety/desítkami let za nízké ceny, a zadruhé ji nelze použít na zděděný majetek, protože jejich kupní cena je nulová, což dělení znemožňuje.
Navíc vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí značně kolísají, je první verze používající aktuální tržní cenu přesnějším vyjádřením ve srovnání s druhou verzí, která používá původní kupní cenu v pevné hodnotě.
Zájemci, kteří se chtějí dozvědět více o míře kapitalizace, mohou zvážit zápis do jedné z nejlepších on-line realitních škol.
Interpretace míry kapitalizace
Vzhledem k tomu, že stropní sazby jsou založeny na předpokládaných odhadech budoucích příjmů, jsou vystaveny vysokému rozptylu. Pak je důležité porozumět tomu, co představuje dobrou stropní sazbu pro investici do nemovitosti.
Sazba také udává dobu, po kterou bude navrácení investované částky do nemovitosti trvat. Například nemovitosti s 10% horní sazbou bude navrácení investice trvat přibližně 10 let.
Různé sazby limitů mezi různými nemovitostmi nebo různé sazby limitů v různých časových horizontech u stejné nemovitosti představují různé úrovně rizika. Pohled do vzorce naznačuje, že hodnota limitní sazby bude vyšší u nemovitostí, které generují vyšší čistý provozní výnos a mají nižší ocenění, a naopak.
Neexistují jasné rozmezí pro dobrou nebo špatnou limitní sazbu a do značné míry závisí na kontextu nemovitosti a trhu.
Řekněme, že existují dvě nemovitosti, které jsou si podobné ve všech atributech kromě toho, že jsou geograficky oddělené. Jedna je v luxusní oblasti centra města, zatímco druhá je na okraji města.
Za předpokladu, že vše bude při starém, první nemovitost vygeneruje vyšší nájemné ve srovnání s druhou, ale to bude částečně kompenzováno vyššími náklady na údržbu a vyššími daněmi. Nemovitost v centru města bude mít vzhledem ke své výrazně vysoké tržní hodnotě relativně nižší strop.
Uvádí, že nižší hodnota limitní sazby odpovídá lepšímu ocenění a lepším vyhlídkám na návratnost s nižší úrovní rizika. Na druhou stranu vyšší hodnota limitní sazby znamená relativně nižší vyhlídky na návratnost investic do nemovitostí, a tím i vyšší úroveň rizika.
Výše uvedený hypotetický příklad sice investorovi umožňuje snadno zvolit nemovitost v centru města, ale reálné scénáře nemusí být až tak jednoduché. Investor, který posuzuje nemovitost na základě limitní sazby, stojí před náročným úkolem určit vhodnou limitní sazbu pro danou úroveň rizika.
Gordon Model reprezentace pro Cap Rate
Další reprezentace limitní sazby pochází z Gordonova růstového modelu, který se také nazývá dividendový diskontní model (DDM). Je to metoda pro výpočet vnitřní hodnoty ceny akcií společnosti nezávisle na aktuálních tržních podmínkách a hodnota akcií se vypočítá jako současná hodnota budoucích dividend akcií. Matematicky
Hodnota zásob = očekávaný roční peněžní tok dividendy / (Investor’s Required Rate of Return – Expected Dividend Growth Rate)
Přeuspořádáním rovnice a zobecněním vzorce nad rámec dividendy,
(Požadovaná míra návratnosti – očekávaná míra růstu) = očekávaný peněžní tok / hodnota aktiv
Výše uvedené znázornění odpovídá základnímu vzorci míry kapitalizace uvedené v předchozí části. Očekávaná hodnota peněžního toku představuje čistý provozní výnos a hodnota aktiva odpovídá aktuální tržní ceně nemovitosti.
To vede k tomu, že míra kapitalizace odpovídá rozdílu mezi požadovanou mírou návratnosti a očekávanou mírou růstu. To znamená, že horní sazba je jednoduše požadovaná míra návratnosti minus míra růstu.
To lze použít k posouzení ocenění nemovitosti pro danou míru návratnosti očekávanou investorem. Například řekněme, že čistý provozní výnos nemovitosti je 50 000 dolarů a očekává se, že poroste o 2% ročně.
Je-li investorova očekávaná míra návratnosti 10% ročně, pak čistá horní sazba přijde na (10% – 2%) = 8%. Použijeme-li ji ve výše uvedeném vzorci, ocenění aktiva přijde na ($50,000 / 8%) = $625,000.
Příklady míry kapitalizace
Předpokládejme, že John má 1 milion dolarů a zvažuje investici do jedné ze dvou dostupných investičních možností: za prvé, může investovat do státních dluhopisů, které nabízejí nominální 3% roční úrok a jsou považovány za nejbezpečnější investice, nebo za druhé, může si koupit komerční budovu, která má více nájemníků, od nichž se očekává, že budou platit pravidelný nájem.
Ve druhém případě předpokládejme, že celkové přijaté nájemné za rok je 90 000 dolarů a investor musí zaplatit celkem 20 000 dolarů na různé náklady na údržbu a daně z nemovitosti. Čistý příjem z investice do nemovitosti tak zůstává na 70 000 dolarech. Předpokládejme, že během prvního roku zůstává hodnota nemovitosti stabilní na původní kupní ceně 1 milion dolarů.
Míra kapitalizace bude vypočtena jako (čistý provozní příjem / hodnota nemovitosti) = $70,000/$1 million = 7%.
Tento výnos ve výši 7% generovaný z investice do nemovitostí vychází lépe než standardní výnos ve výši 3% dostupný z bezrizikových dluhopisů státní pokladny. 4% navíc představují výnos za riziko, které investor podstupuje investováním na trhu nemovitostí, oproti investování do nejbezpečnějších dluhopisů státní pokladny, které jsou spojeny s nulovým rizikem.
Míra kapitalizace na majetku
Investice do nemovitostí je riskantní a může existovat několik scénářů, kdy se výnos, jak jej představuje míra kapitalizace, může značně lišit.
Například několik nájemníků se může vystěhovat a příjem z pronájmu nemovitosti se může snížit na 40 000 dolarů. Snížení 20 000 dolarů na různé náklady na údržbu a daně z nemovitosti a za předpokladu, že hodnota nemovitosti zůstane na 1 milionu dolarů, míra kapitalizace dosáhne ($20 000 / $1 milion) = 2%. Tato hodnota je nižší než výnos dostupný z bezrizikových dluhopisů.
V jiném scénáři předpokládejme, že příjem z pronájmu zůstane na původních 90 000 dolarech, ale náklady na údržbu a/nebo daň z nemovitosti se výrazně zvýší, řekněme 50 000 dolarů. Míra kapitalizace pak bude ($40 000/$1 million) = 4%.
Věnujte pozornost sazbám. Obecně platí, že maximální sazby se zvyšují, když úrokové sazby rostou.
V jiném případě, pokud se současná tržní hodnota nemovitosti sama sníží, řekněme 800 000 dolarů, přičemž příjmy z pronájmu a různé náklady zůstanou stejné, míra kapitalizace se zvýší na 70 000 dolarů / 800 000 dolarů = 8,75%.
Různé úrovně příjmů, které z nemovitosti plynou, výdaje spojené s nemovitostí a aktuální tržní ocenění nemovitosti mohou v podstatě výrazně změnit míru kapitalizace.
Jaká by měla být moje míra kapitalizace?
Míra kapitalizace investice do nemovitosti by se měla pohybovat mezi 4 a 10 %. Přesný počet bude záviset na umístění nemovitosti a také na míře návratnosti, která je nutná k tomu, aby se investice vyplatila.
Je lepší vyšší nebo nižší míra kapitalizace?
Obecně lze míru kapitalizace považovat za měřítko rizika. Určení, zda je lepší vyšší nebo nižší stropní sazba, tedy bude záviset na investorovi a jeho rizikovém profilu. Vyšší stropní sazba znamená, že investice nese větší riziko, zatímco riziko s nízkým stropem znamená, že investice nese menší riziko.
Jaký je rozdíl mezi mírou kapitalizace a návratností investic?
Návratnost investice ukazuje, jaká by mohla být potenciální návratnost investice v určitém časovém horizontu. Míra kapitalizace vám řekne, jaká je návratnost investice v současnosti nebo jaká by vlastně měla být.